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波球体育注册房企美元债融资拐点:多家中小房企挖掘存量债增发机会

作者: 波球体育注册时间: 2022-01-14 14:25

波球体育注册房企美元债融资拐点:多家中小房企挖掘存量债增发机会

面对信用债艰难时刻,房企只能在存量债上做文章。

2022年,美元债融资分化,正在房企间显现。相比部分中小型房企在寻求美元债/信用债展期路径上的努力,旭辉(00884.HK)在1月3日的两个动作,流露出该公司在美元债再融资上的审慎。

1月3日晚间,旭辉公告增发一笔1.5亿美元债;当天早间,该公司刚刚发布提前偿还即将于1月23日到期的5亿美元债的公告。

不同于旭辉,绿城中国(03900.HK)、绿地控股(600606)(600606.SH)是自2021年年底以来新发美元债的两家房企。

从这两家房企发债的条款来看,也存在谈判能力的分化。比如,绿城中国发行的1.5亿美元债期限为3NC2,意味着绿城可在3年期的后两年内根据市场利率变化有权赎回债券;绿地控股则以“超短融”的方式发行了一笔3.5亿美元定息债券,票面利率为7.974%,利息不低,而且期限只有8个月,比很多高杠杆房企热衷的364美元债时间还缩短了1/3。

相比前述三家房企,更多中小房企对即将到期的美元债积极偿还或努力争取展期,在新力(02103.HK)、花样年(01777.HK)等房企宣告美元债违约或有可能违约之后。在以信用为前提的美元债融资市场,房企开始出现分化。房地产行业迎来了美元债融资拐点,房企通过挖掘存量债增发机会,不再依赖于借新还旧,既顺应了“三道红线”规定下的降杠杆需求,也为当前的流动性危机缓解压力。

新一年房企面临的融资局面不乐观。IC photo

美元债管理方式变通

近期包括旭辉、中骏(01966.HK)、宝龙(01238.HK)、上坤(06900.HK)、荣盛发展(002146)(002146.SZ)等多家房企在原有存量债务基础上实现了增发或要约交换美元债,在美元债管理方式上进行变通,以期望获得更多资金周转空间。

对于1月3日的旭辉公告,业内人士指出,先还债再增发,表明旭辉资金也在一定程度上承压。不排除旭辉增发的1.5亿美元债用于缓解5亿美元债提前偿债压力。

早在2020年4月,旭辉就订立了绿色金融框架,并由独立第三方评级机构Sustainalytics对该框架出具《第二方意见书》。框架订立仅3个月后,旭辉首次发行绿色债券:3亿5.25年期美元债券,票面利率5.95%,较当时的二级市场公允价格大幅收窄25个基点。三年里,旭辉连续发行绿债,此次借绿债,旭辉完成了一次增发。根据内部数据估算,旭辉一年内到期的短债比已压降至12%以下。加上此前的2021年12月20日,旭辉通过配股融资约16.65亿元,近段时间来,旭辉流动性获得持续释放。

相比旭辉,其他中小房企虽然也获得了增发或要约交换美元债的机会,但条款相对苛刻。比如,中骏于2021年12月23日发行的2024年到期的1.5亿有担保美元5.95%额外优先票据。这笔额外发行票据将与2021年3月29日发行于2024年到期的3亿美元5.95%优先票据合并并组成单一系列,主要用于为其若干现有境外债务进行再融资,有关债务将于一年内到期。中骏这笔债券是有担保的。

又比如,2021年12月10日,宝龙地产发行额外于2024年到期的1.5亿美元债,利率6.25%。新票据认购价将为新票据本金额的87.238%,加上2021年8月10日(包括当日)至2021年12月15日(不包括当日)的应计利息。

据悉,新票据的估计所得款项总额将约为1.341亿美元。公司拟将新票据的所得款项作为其现有中期至长期债务(一年内将到期)进行再融资。

为了将于2022年1月21日到期的1.85亿的美元债,经过半个月的协商谈判,2021年12月29日晚间,上坤地产宣布现有票据1.392亿美元已根据交换要约有效提交作交换并已获接纳。1月4日午间,上坤地产宣布发行于2023年到期的本金总额为1.392亿美元、年利率13.5%优先票据作为交换票据在香港联交所上市。这意味着,上坤地产届时只需偿还0.458亿美元,1.392亿美元获得某种程度上的“借新还旧”。据公告,上坤地产本次交换的票据占未偿还现有票据本金总额约75.24%。

与上坤地产的做法类似,不久前,荣盛地产将旗下两只共计7.877亿美元债发起交换要约及同意征求,分别是2022年1月到期票据RISSUN8.95 01/18/22、2022年4月到期票据RISSUN8 04/24/22,最低接受金额为现有票据未偿本金的85%(分别为2.482亿美元、4.14545亿美元)。荣盛地产关于这两笔美元债的要约交换和同意从2021年12月16日开始,2021年12月31日,荣盛地产公告披露,交换要约已获75%债权人同意。

由此可见,不管增发抑或要约交换,前述几家房企都在发债本金上有一定折让,并且本质上都在延长债务期限。不管如何变通,都说明一点,房企在美元债融资上的惯性思维正在改变,并非要遵循发新还旧的逻辑。

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